L’état des lieux en pratique

C’est un rendez-vous immanquable à l’entrée dans votre nouveau logement, mais aussi à la sortie : l’état des lieux. Il est fixé au moment de la remise des clés et de la signature du bail, prend la forme d’un document type complété et paraphé par le loueur et le bailleur (ou son mandant). Lequel document référence l’état des pièces et des équipements du logement. L’état des lieux est d’ailleurs indissociable du contrat de bail, auquel il doit être joint, notamment parce qu’il s’agit de vérifier que les équipements mentionnés sur le second sont présents et fonctionnent correctement. Il doit être établi en plusieurs exemplaires avec une signature originale sur chacun (un pour le propriétaire et un pour chaque locataire si c’est une colocation).

En quoi consiste précisément l’état des lieux ?

L’état des lieux est un document contradictoire établi entre le loueur et le bailleur, à deux reprises, à l’entrée et à la sortie. C’est la comparaison entre ces deux moments qui permettra de constater qu’il n’y a pas de dégradations et que vous pourrez récupérer la caution. Il s’agit donc de faire le tour du logement, pièce par pièce et d’indiquer pour chacune l’état :
  • Du sol
  • Des murs
  • Du plafond
  • Des portes
  • Des fenêtres
  • Des volets
  • Des plinthes
  • Des interrupteurs (nombre)
  • Des prises (nombre)
Quelle est la nature de ces différents éléments ? Par exemple pour le sol, parquet, moquette, carrelage, lino… Et quel est leur état ? Très bon état (comme neuf), bon état (avec quelques défauts), état moyen (peinture passée, porte ayant du mal à fermer) ou mauvais état (lattes manquantes, mur écaillé) sont les réponses possibles à cocher. A côté des ces considérations générales, un champ commentaire dans le document accueille des remarques et des précisions. Ce peut être des traces en bas d’un mur ou bien une latte de parquet fendue, pour ne citer que deux exemples.

Le cas de la location meublée

Si le logement que vous vous apprêtez à louer est un meublé, l’état des lieux est complété par un inventaire. Celui-ci prend en compte le mobilier (table, canapé, lit…), mais aussi les équipements (télévision, électroménager, lampes…), la décoration (tableaux, vases…) et les accessoires (vaisselle, ustensiles…). Cet inventaire en détaille le nombre et l’état. En tant que locataire, veillez à ce que le logement abrite bien du mobilier et des équipements respectant la liste (minimum) des meubles obligatoires en location meublée. A savoir :
  • Literie (avec couette ou couverture)
  • Système d’occultation des fenêtres pour les chambres ou studios
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four micro-ondes
  • Réfrigérateur
  • Vaisselle
  • Ustensiles de cuisine
  • Tables et chaises
  • Etagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager
Sachez en effet que si l’un de ces éléments manque à l’appel, la location meublée pourra être requalifiée en location vide, avec pour première conséquence le changement de délai du bail.

Quel document utiliser pour l’état des lieux ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, en 2016, il existe des documents type pour les états des lieux d’entrée et de sortie. A ce sujet, rien n’oblige à remplir deux documents différents, mais cette solution est recommandée, tout simplement parce qu’elle vous permettra d’y voir plus clair quand il s’agira de comparer les deux états des lieux. Ce document contient des informations obligatoires, en plus des descriptions pièce par pièce :
  • Type d’état des lieux
  • Date d’établissement
  • Localisation du logement
  • Nom et coordonnées du bailleur ou de son représentant
  • Relevé des compteurs d’énergie et d’eau
  • Détail et destination des clés
Sans oublier, bien sûr, la signature des deux parties !

Les bonnes pratiques de l’état des lieux

Lorsque vous allez faire le tour du logement pour réaliser l’état des lieux d’entrée, ayez deux maîtres mots en tête : minutie et perspicacité. La mauvaise idée consiste donc à l’établir entre deux rendez-vous car un bon état des lieux prend du temps. De même, ne réalisez pas l’état des lieux en soirée, une bonne luminosité est nécessaire pour éventuellement constater certaines détériorations, par exemple des tâches sur les murs. Autre précaution, veillez à ce que les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz soient ouverts, sans quoi vous ne pourrez pas vérifier le bon fonctionnement des équipements. S’ils ne le sont pas, émettez des réserves sur le fonctionnement des installations que vous n’avez pas pu tester. Dans chaque pièce « inspectée », la précision est de rigueur. Chaque tâche, chaque déchirure, chaque marque, chaque trou doit être signalé en commentaire. C’est fastidieux, mais cela peut éviter de futurs litiges… et vous permettre de récupérer votre dépôt de garantie à l’issue de la période de location. N’hésitez pas, d’ailleurs, à prendre des photos, qui constitueront autant de preuves.

Etat des lieux amiable ou litigieux

Les informations ici fournies concernent un état des lieux amiable, réalisé directement entre le bailleur (ou son représentant mandaté) et le locataire. A ce sujet, si vous avez affaire à un professionnel comme un agent immobilier, sachez que vous devrez payer une partie des honoraires, dans la limite de 3€ TTC par mètre carré habitable (et jamais plus que le propriétaire). Sachez que vous pouvez demander une modification de l’état des lieux :
  • De manière générale dans les 10 jours suivant sa réalisation
  • Concernant les éléments du chauffage : le 1er mois du période de chauffe.
Si cela vous est refusé, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Un autre cas, mais extrêmement rare, peut se présenter : le propriétaire ou le locataire refuse l’établissement amiable de l’état des lieux. C’est alors un huissier de justice qui prend la relève, pour dresser ce que l’on appelle un constat locatif. Cet état des lieux litigieux est logiquement synonyme de frais supplémentaires, partagés à part égale entre le locataire et le propriétaire, et dépendant de la surface du logement. Les frais d’actes se montent ainsi (en France métropolitaine) à 132,56€ pour un logement jusqu’à 50 m², à 154,44€ entre 50 et 150 m² et à 231,66€ au-delà de 150 m². S’y ajoutent les coûts des lettres A/R de convocation, une taxe fiscale forfaitaire et des frais de déplacement, qui alourdissent la note de 42,11€.