Bail signé, clés en main, à la date d’entrée dans votre logement, vous bénéficiez de la jouissance paisible et exclusive. Cela signifie tout simplement que vous êtes chez vous et que votre propriétaire ou bailleur n’a pas tous les droits. Il en a cependant certains, en particulier si vous ne respectez pas vos obligations de locataire : payer le loyer et les charges, assurer l’entretien courant du logement, obéir au règlement de copropriété, vous assurer contre les risques locatifs.
Le (non) droit de visite du propriétaire
Non, personne n’a le droit de « débouler » à l’improviste dans l’appartement que vous louez sous prétexte qu’il en est le propriétaire. Les visites, pour une raison ou une autre, nécessitent votre autorisation et doivent être motivées. Même si le propriétaire dispose d’un double des clés (il en a le droit) et même en cas d’urgence – un dégât des eaux par exemple. Un bailleur qui entre sans autorisation dans le logement qu’il loue se rend coupable de violation de domicile et encourt un an d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende.
Ces règles juridiques étant posées, votre propriétaire a tout de même des droits. Il peut, par exemple, insérer une clause dans le contrat de bail stipulant qu’il effectuera une visite annuelle pour vérifier l’état du logement – à vous de vous accorder ensuite avec lui sur le jour et l’heure.
Le propriétaire peut faire réaliser des travaux
En cours de bail, il est possible que votre propriétaire-bailleur doive faire réaliser des travaux dans votre logement. C’est son droit, mais ces travaux obéissent à des règles précises, en particulier en ce qui concerne leur nature. Amélioration de la performance énergétique du logement, réparations urgentes, maintien en état du logement (toiture, électricité, plomberie...) ou transformations en vue de conserver son caractère décent font partie des travaux autorisés. Dans ce cas, le propriétaire est tenu de vous informer de ce qui va être réalisé, par qui et quand, par lettre recommandée avec accusé de réception. Sauf autorisation écrite de votre part, il ne peut pas y avoir d’intervention durant le week-end.
À noter que si les travaux durent plus de trois semaines, le propriétaire-bailleur doit vous accorder une réduction de loyer, équivalente à la valeur locative de la surface dont vous n’avez plus la jouissance.
Un droit de visite pour relouer ou vendre le bien
Logiquement, en fin de bail et si vous n’entendez pas le renouveler, ou bien si vous avez donné votre congé, le propriétaire-bailleur va essayer de relouer rapidement le bien. Il est également possible qu’il souhaite mettre en vente le logement. Il acquiert le droit de faire visiter le logement, sous certaines conditions : uniquement du lundi au samedi, et dans un créneau de deux heures par jour.
Vous devez alors vous entendre avec le propriétaire pour établir un calendrier de visites. Celles-ci se dérouleront en votre présence, ou en votre absence si et seulement si vous donnez votre autorisation par écrit. En cas de refus de toute visite de votre part, votre propriétaire vous enverra une lettre recommandée A/R pour vous rappeler vos obligations. Dans le pire des cas, si vous persistez dans votre refus, il peut engager des poursuites judiciaires pour obtenir des dommages-intérêts.
Le non-respect des obligations du locataire
De fait, les droits d’un propriétaire-bailleur s’exercent principalement si vous-même ne respectez pas vos obligations de locataire. Payer votre loyer en temps et en heure bien sûr - ainsi que les charges -, mais aussi souscrire une assurance-habitation ou bien autoriser de gros travaux.
Si par exemple vous ne justifiez pas de l’existence d’une assurance, le propriétaire est en droit, soit de souscrire une assurance-habitation à votre place en vous faisant payer les cotisations, soit de résilier le bail, si tant est qu’une clause de votre contrat de location prévoit cette situation. D’où, une fois encore, l’importance de bien lire le contrat que vous allez signer. Le propriétaire-bailleur peut faire appel à un huissier de justice : vous aurez un mois pour souscrire une assurance ou deux mois pour quitter les lieux.
Autre exemple : votre engagement à ne pas créer de troubles de voisinage. En l’absence de clause résolutoire mentionnant « l’usage paisible » des locaux, votre propriétaire peut malgré tout vous demander de quitter les lieux suite à une décision de justice.
La procédure est la même en cas d’impayés de loyers et/ou de charges. Si un commandement de payer n’est pas suivi des faits dans les deux mois, le propriétaire saisit le tribunal d’instance, qui constatera la résiliation du bail et prononcera l’expulsion – hors période de trêve hivernale s’entend. Dans le pire des cas, si un locataire n’obéit pas au commandement de quitter les lieux dans les deux mois délivré par un huissier de justice, ce dernier pourra procéder à l’expulsion, y compris en l’absence de l’occupant et accompagné de la police.
Vous l’aurez compris, sauf à ne pas vous soumettre à vos obligations, les droits d’un propriétaire-bailleur s’exercent principalement avant la signature du bail. Même dans un cadre légal strict, c’est lui qui fixe le montant du loyer et qui propose un contrat de location, avec ses clauses résolutoires.
Si votre propriétaire a certains droits, n'oubliez pas que vous en avez aussi en tant que locataire : nous vous les présentons ici.