Contrat de bail : on vous dit tout !

Vous êtes certainement pressé de poser vos valises dans votre nouveau logement. Mais veillez à ne pas mettre la charrue avant les bœufs et à faire les choses proprement sur le plan légal, et particulièrement lorsque vous signez le bail. C’est le contrat qui vous lie au propriétaire de votre appartement, ce dernier devenant alors votre résidence principale. Le bail est signé entre le bailleur et vous après la visite des lieux, et avant votre entrée effective dans le logement. C’est à ce moment-là, aussi, que vous versez le dépôt de garantie, le loyer et les éventuelles charges. Si vous êtes éloigné de la ville où il se situe, sachez toutefois que la signature électronique est tout à fait autorisée pour un contrat de bail.

Plusieurs types de bail pour les étudiants

Le document officiel qui vous concerne est appelé « bail étudiant ». Ce terme recoupe cependant différentes réalités, selon que vous louiez un logement vide ou meublé, seul ou en colocation. Pour une location meublée, un bail classique est signé pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. En tant qu’étudiant, vous n’allez peut-être pas rester 12 mois dans la même ville. Préférez alors un bail meublé étudiant, qui courre sur 9 mois, le temps d’une année scolaire. Si vous souhaitez rester dans les murs à l’issue de cette période, vous devrez en faire formellement la demande au propriétaire. Autre solution, le bail mobilité, conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois en fonction de vos besoins (année universitaire, stage, formation professionnelle…). Attention, ce contrat ne peut être signé qu’une fois entre les mêmes personnes. Pour une location vide, il n’y a pas d’autre solution que le contrat de bail classique, qui s’étend sur 3 ans si le propriétaire est un particulier, 6 ans s’il s’agit d’une société. Il vous faudra alors tenir compte des durées légales de préavis pour résilier le bail à la fin de votre année scolaire ou de vos études : 3 mois d’une manière générale, 1 mois si votre commune est classée en « zone tendue ». Dans le cas d’une colocation, deux solutions s’offrent à vous : soit signer un bail entre tous les colocataires et le bailleur, soit signer un contrat par colocataire.

Ce que doit contenir le contrat de bail

Une fois le type de bail décidé, votre propriétaire doit encore rédiger le contrat et vous le soumettre. Ne signez pas les yeux fermés ! Lisez-le en long, en large et en travers, et faites attention aux mentions obligatoires :

• Nom et coordonnées du propriétaire
• Date d’effet, durée et délai de préavis
• Adresse du logement
• Description du logement, surface habitable
• Enumération des parties communes
• Equipements d’accès à internet
• Travaux réalisés depuis la précédente location (nature et montant)
• Date de versement du dernier loyer du précédent locataire

Le bail doit également énumérer le détail des charges locatives.

Des diagnostics incontournables

Au-delà du contrat, des documents annexes doivent obligatoirement être joints au bail. On pense bien entendu à l’état des lieux, que vous aurez effectué avec la plus grande attention (voir notre article à ce sujet). Mais ce n’est pas tout ! En effet, le bailleur est tenu de fournir différents diagnostics et attestations : performance énergétique, état des risques naturels, miniers et technologiques, surface habitable réelle, ou encore, si le logement est ancien, diagnostics amiante, plomb, électricité et gaz.

Quelles pièces devez-vous fournir ?

Au moment de signer votre contrat de bail, vous devrez vous-même fournir un certain nombre de pièces : un justificatif d’identité, votre carte d’étudiant ou un certificat de scolarité, éventuellement des justificatifs de ressources comme un avis d’attribution de bourse, une simulation APL ou vos trois derniers bulletins de salaire. Quant à votre garant, outre des justificatifs d’identité et de domicile, il peut lui être demandé des documents prouvant sa solvabilité : titres de propriété, bulletins de salaire, bilans comptables, avis d’imposition, justificatif de versement des prestations sociales, de revenus fonciers ou de capitaux, de rentes viagères… Bon à savoir : le bailleur n’a aucunement le droit de vous réclamer certains documents relevant de votre vie privée, comme votre carte d’assuré social, votre dossier médical personnel ou encore un extrait de casier judiciaire. Il ne peut pas davantage demander l’accès à des informations bancaires (relevés de compte, attestation d’absence de crédit…). Un bailleur qui agirait de la sorte encourt une amende de 3 000€ s’il s’agit d’une personne physique – 15 000€ pour une personne morale. Votre bail est signé ? Il vous reste à régler votre dû avant d’obtenir les clés. C’est en effet à ce moment-là, et seulement à ce moment-là, que le bailleur est en droit de vous réclamer la caution, le loyer et l’avance sur charges. Là encore, soyez attentif et au fait de la loi : non, aucun frais ne peuvent vous être réclamés pour la rédaction du bail si le bailleur est une personne privée. Pour un professionnel, on appelle cela des honoraires.