Comprendre un contrat de location dans le parc privé étudiant
La prise d’autonomie à l’occasion du passage dans la vie étudiante est synonyme de beaucoup de changements. À commencer par la location d’un logement et le contrat qui s’y rattache, autrement dit le bail de location. Que le logement soit vide ou meublé, il contient de multiples informations. Quelques tips pour bien les comprendre.
Un contrat vous engage… et engage votre bailleur
Dans contrat de location, il y a tout d’abord le mot « contrat », c’est-à-dire un document officiel conclu entre deux personnes, morales ou physiques. Ce contrat se définit comme un engagement, créant des obligations pour les parties et engageant votre responsabilité. Bien évidemment, aussi, celle de votre bailleur.
Le contrat de location d’un logement, également appelé bail de location se signe donc entre le locataire (vous) et le propriétaire ou son représentant, par exemple une agence immobilière. Sa rédaction est régie par la loi, et diffère selon qu’il s’agit d’un logement vide ou meublé. Dans tous les cas, le contrat de location recense l’ensemble des droits et obligations de chacune des parties.
Ce que contient le bail de location, ses différentes parties
Un contrat de location contient des informations à la fois sur les signataires, sur le logement et son occupation, ainsi que sur les conditions financières. Pour la première partie, c’est plutôt simple : les noms, prénoms et coordonnées du bailleur – et au besoin de son mandataire – puis vos nom et prénom. S’ajoute la date de prise d’effet et la durée du bail, ainsi que les conditions de reconduction et de résiliation.
Concernant les informations sur le logement, elles sont de plusieurs ordres :
- La destination du bien immobilier (usage privatif ou professionnel)
- Sa description : maison ou appartement, immeuble collectif ou individuel, période de construction, nombre de pièces, au besoin les autres parties (si vous avez une cave, un garage…), les modalités de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire
- La surface habitable du logement : il s’agit de la superficie des pièces de vie intérieures dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre
- L’énumération des locaux à usage commun si le logement est situé dans une copropriété (garage vélo, espaces verts…)
Pour la signature d’un bail sur un logement meublé, s’ajoute obligatoirement le détail des équipements du logement, mais aussi les « accès aux technologies de l’information et de la communication », en clair les raccordements internet, TV, etc.
L’un des éléments les plus importants de cette partie du contrat est la surface habitable. En effet, si celle n’est pas mentionnée ou si elle est erronée, vous pouvez, en tant que locataire, demander une diminution de loyer.
Loyer, charges, dépôt de garantie : les éléments financiers
Là encore, le contrat de location détaille les différentes conditions financières, en faisant bien la distinction entre le loyer et les charges. En effet, lors de la recherche d’un logement, la terminologie habituellement trouvée est « loyer charges comprises ». Le loyer concerne la location pure du bien, les charges locatives portent sur des dépenses initialement payées par le propriétaire, mais dues par le locataire. On les appelle aussi « charges récupérables ». Il s’agit de dépenses liées à l’entretien des parties communes d’un immeuble, ascenseur compris, au système de chauffage s’il est collectif, mais aussi de taxes comme celle sur l’enlèvement des ordures ménagères.
Le montant des charges indiqué dans le contrat de location est une provision qui vous est demandée tous les mois. Cela signifie qu’elles doivent être justifiées par le bailleur et qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Provisions demandées vs dépenses effectives, la différence se concrétise alors par le versement d’un trop-perçu à votre avantage ou un remboursement supplémentaire pour votre propriétaire.
Le bail distingue (sur le papier) les modalités et la fréquence de paiement du loyer et des charges. Dans les faits, vous ne réglez qu’une somme tous les mois.
Autres mentions obligatoires du bail sur les questions financières : le montant du dépôt de garantie (ou caution), celui du dernier loyer appliqué au précédent locataire, le partage des frais en cas de location via une agence immobilière et une estimation des frais de chauffage. Au prix actuel de l’énergie, vous constaterez que cette dernière information a toute son importance.
Un contrat de location, mais aussi des documents annexes
Le contrat de location n’est pas orphelin d’autres documents écrits. Loin de là ! Les annexes sont en effet multiples et aussi obligatoires. Ainsi le bailleur doit-il fournir :
- Un diagnostic de performances énergétique
- Un constat d’exposition au plomb
- Un extrait du règlement de copropriété
- L’état des lieux d’entrée que vous aurez consigné
De votre côté, vous devez fournir une attestation d’assurance contre les risques locatifs (multirisque habitation). Découvrez l’assurance habitation spécial étudiants de la SMERRA à partir de seulement 36€/an. Et si vous logez dans un logement LOGIFAC, la SMERRA vous propose une offre à 6€/mois directement prélevée dans le loyer, plus besoin d’y penser !
Selon la zone dans laquelle vous emménagez et en fonction de l’ancienneté du logement, des documents supplémentaires peuvent être ajoutés. Ainsi pour les logements de plus de 15 ans, des états des installations intérieures de gaz et d’électricité. Vous pourriez également trouver avec votre contrat de location un état des risques naturels, sismiques, technologiques…, un diagnostic bruit ou même une autorisation de location délivrée par la mairie si le logement se situe dans une « zone d’habitat indigne ».
Bienvenue dans le monde merveilleux de la paperasse à la française ! Mais n’oubliez pas que le bail de location a aussi vocation à vous protéger.